在台灣的租賃住宅市場中，社會住宅包租代管是一項重要的政策，旨在鼓勵法人房東參與，從而提升市場供應。然而，實際操作中，法人房東在享受營業稅優惠時常遇到困難，甚至會產生不利的稅務影響。本文探討這些爭議並提出解決方案。
法規背景與現狀
根據《住宅法》和《租賃住宅市場發展及管理條例》，政府對於參與社會住宅包租代管的法人房東提供租金收入免徵營業稅的優惠。然而，在實務執行中，由於營業稅申報程序的不明確，導致許多法人房東無法享受這些優惠，甚至可能被要求補繳先前已退還的溢付營業稅。
典型案例分析
某家族擁有閒置土地，決定以租賃住宅方式活化資產。家族設立的A公司興建並經營租賃住宅，其中部分單位作為社會住宅包租代管。然而，稅捐機關認定A公司需補繳先前退還的溢付營業稅，造成了額外的稅務負擔，削弱了政策的吸引力。
政策與法規探討
1. 營業稅優惠
法人房東能夠取得的營業稅優惠相比自然人房東較少，主要依賴《住宅法》第22條第3項。雖然固定資產可申請退還進項稅額，但在實際申報中，卻常因免稅收入而被要求補繳退還稅額。
2. 申報程序
實務上，營業人必須使用《營業人銷售額與稅額申報書》申報營業稅，常見的有401和403申報書。由於社會住宅包租代管的免稅租金收入在法律上並非營業稅法第8條第1項所稱的免稅貨物或勞務，應使用403申報書，但這也帶來了進項稅額不可扣抵的問題。
解決方案
1. 明確申報指引
建議稅務機關應頒布明確的申報指引，針對社會住宅包租代管的免稅租金收入建立特別申報程序，避免法人房東因免稅而產生不利的稅務影響。
2. 政策修訂與澄清
針對目前政策執行中的問題，應考慮修訂相關法規，避免因營業稅優惠政策執行不當而削弱其吸引力，確保法人房東能夠真正受益於政府的租賃市場促進政策。
結語
社會住宅包租代管政策的初衷是鼓勵法人房東參與，提升市場供應，實現居住正義。然而，現行的營業稅申報與實務操作間的落差，導致政策效果大打折扣。透過明確申報指引與政策修訂，方能真正落實政府的美意，促進租賃住宅市場的健康發展。
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